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國有商業大行出手作保 房企全球融資已迎轉機丨焦點

來源:中國房地產報

在國有商業大銀行的信用加持后,中國房企海外融資正在重新邁開步伐。

中房報記者 許倩丨北京報道

房企的融資,擁有了越來越多的反彈空間。


(資料圖片僅供參考)

12月9日,中國銀行宣布,利用境內外市場資源,成功為龍湖集團提供“內保外貸”業務,該筆貸款規模為7億元,已于12月9日實現提款。

這是一個月時間內,繼信貸、發債、股權融資“三箭齊發”之后,“內保外貸”第四支箭又落地。這預示著塵封已久的內房企境外融資渠道,有望迎來轉機。

不止龍湖。12月12日,據資本市場消息,中國工商銀行擬為碧桂園提供“內保外貸”業務,貸款規模初定為3億美元,具體金額還有待最后落定。

除國有商業銀行,中信銀行、光大銀行等股份銀行在近期與房企簽署的戰略合作協議中亦提到,將“內保外貸”作為重要的業務合作方向。

種種信號釋放出,監管層正在努力修復中國房企在境外的信用形象。

中國銀行公司金融部總經理葛春堯表示,近期房地產市場出現較大波動,房企境外融資普遍不暢,適時以“內保外貸”業務為房企獲得境外融資提供擔保,意在改善房企融資環境,盤活境外市場。

不過,“‘內保外貸’這種方式,需要房企在境內擁有足夠的擔保或者抵質押條件,很顯然目前大多數房企還不具備。因此‘內保外貸’這種方式不會擴展到更多房企,它只適用于資質較好的房企。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示。

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龍湖先走一步

“內保外貸”是指由境內銀行作為擔保人,為注冊在境外的企業提供跨境擔保,并由境外金融機構為其提供貸款的業務。

11月21日,中國人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會,提出鼓勵銀行落實好“內保外貸”,以幫助房地產企業獲取境外融資。

12月初,有市場消息顯示,監管機構要求中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行和中國農業銀行在12月10日前向房企提供以國內資產做擔保的離岸貸款。

根據彼時的消息,旭輝控股、碧桂園、龍湖集團、美的置業和新城發展將成為首批5家獲得貸款資格的房企。

在這5家房企之外,中海地產、保利發展、萬科、招商蛇口、建發房產、中國金茂、金地集團等房企與銀行簽訂的戰略合作當中,均提及“內保外貸”業務。

隨后,12月9日,龍湖集團7億元(人民幣)“內保外貸”業務落地。

根據消息,本次龍湖的7億元貸款,主要由中國銀行重慶分行為龍湖集團開立人民幣融資性保函,且由中銀香港以人民幣保函為擔保,為龍湖集團境外企業提供貸款融資。

據葛春堯介紹,本筆“內保外貸”具備兩大特點:一是業務落地效率高,在接到企業申請10個工作日內,完成保函開立以及境外放款,有效滿足企業時效性需求;二是機構間合作緊密,中國銀行境內外兩家機構,一家服務境內擔保主體,一家對接香港融資主體,充分發揮境內外一體化優勢,高質量完成此次金融服務。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示,四大國有商業銀行以“內保外貸”形式提供離岸貸款,屬于支持信貸融資范疇,這種方式能幫助房企緩解境外債壓力,防止債務違約風險繼續擴大。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為:“內保外貸”的做法,在幫助房企償還海外債的同時,相當于把貸款違約風險轉到國內銀行身上。這些國內銀行的海外分支機構擁有海外融資能力,但將來一旦受到金融沖擊,其資金頭寸、還款能力、信用也會遭受打擊。“國內銀行不會做很多‘內保外貸’業務,會優先選擇一些資質較好的房企來運作。”黃立沖說。

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房企融資還需推力

業內更為關注的是,在國內銀行擔保信用加持下,內房企的海外融資渠道能否重新打開?

去年下半年以來,房企普遍遭遇流動性危機。在償付高壓下,多數房企選擇“保內棄外”,這使得內房企在境外的信用形象急劇下滑,并頻頻遭到海外評級機構下調主體評級或展望評級,內房企境外融資渠道幾乎處于凍結狀態。

據統計,2022年1~11月,房企境外債券發行總額約269.1億美元,達到近5年來最低值,同比下降約64.2%。

還有部分房企主動撤銷境外評級。從2022年6月至今,已發生25次房企評級撤銷事件,其中10月份多達11次,在涉及撤銷評級的22家房企中,有過半數量房企為主動撤出,如碧桂園。在境外融資渠道凍結的當下,維護境外評級的意義似乎已經不大。

但海外債償付依然是繞不過去的坎兒。今年11月以來,房地產行業已經遭遇一波美元債違約小高峰。

11月30日,景瑞控股已暫停支付尚未償付的境外美元優先票據;11月初,旭輝到期未付4.14億美元境外債本金和利息,并暫停支付所有境外債務本息;中南建設、中梁控股也公告暫停美元債兌付。

明年,海外債到期規模仍是一筆巨大的數字。據機構統計,2023年一季度是當年美元債償債高峰期,合計規模約1000億美元(約合7000億元人民幣),全年美元債到期規模達到3400億美元,償債壓力較大。

“境外市場普遍認為我國民營房企已經沒有償債能力,所以需要修復境外市場對于中國房企的看法。中國銀行采取‘內保外貸’形式來投放資金,這是首單,后續將會有更多房企嘗試。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

柏文喜認為,受整個房地產行業信心極度萎縮影響,以及房企自身評級取消或降低影響,無法憑借自身信用繼續發債或者很難發債,所以需要借助國內銀行擔保來提升增信。“內保外貸”首單的落地,有助于緩解房企的境外債流動性壓力,并實現借新還舊式的良性循環,從而推動境外融資的逐步重啟與恢復。

黃立沖則認為,“內保外貸”有作用,但并不能完全解決房企融資問題。房企要做“內保外貸”業務,一是用現金做質押,二是用土地作質押,如果用土地做質押,質押率可能只有五折、四折甚至三折。“如果房企已經具備這樣的質押能力,在境內能貸出錢來,也有能力償還海外債務。目前很多房企還很難做到這一點。”

值班編委:李紅梅

責任編輯:何可信?劉亞

審讀:戴士潮

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標簽: 股權融資 房地產企業 內保外貸 龍湖集團 國有商業銀行

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