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月供壓力加大澆滅購房熱情 分析師警告美國樓市處于大退潮初期

來源：英為財情

美國傳統上火熱的春季購房季剛剛拉開序幕。但有一位分析師警告稱，這可能是樓市降溫的開始。

研究咨詢公司Pantheon Macroeconomics的首席經濟學家兼創始人伊恩·謝潑德森（Ian Shepherdson）預計，美國今年的房屋銷售速度將大幅下降。到夏末，成屋銷量將從2月份的602萬套（折合成年率）下降約25%，至450萬套。

謝潑德森在周日發布的一份研究報告中寫道：“房地產市場活動正處于大幅下滑的早期階段，這將引發房價增長率的急劇下降，最早可能從春季開始。”

作為房屋銷售預期放緩的證據，謝潑德森指出了抵押貸款需求。美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）的最新抵押貸款申請數據顯示，用于購房的貸款申請數量較上年同期下降了8%以上。相比之下，再融資需求較去年下降了近50%。

抵押貸款需求的下降可能預示著房屋銷售的下滑，因為大多數買家都是依靠貸款來購買房屋。

月供壓力加大澆滅購房熱情

貸款需求下降可能要歸咎于負擔能力方面的問題。根據美國聯邦住房貸款抵押公司房地美的數據，截至上周四的一周，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為4.16%，為2019年5月以來首次突破4%。

根據謝潑德森的計算，自去年9月以來，抵押貸款利率的上升已使一套中等價位房屋的月供成本增加了400美元以上，增幅達27%。

“這是一個巨大的增幅，即使對于疫情期間有儲蓄累積的家庭來說也是如此——一次性增加的儲蓄無法為未來30年增加的月供提供資金——這將進一步壓低需求，”他寫道。

事實上，對當下的購房者來說，負擔能力是首要考慮因素。《美國新聞與世界報道》（U.S. News & World Report）最近進行的一項調查發現，近一半的購房者表示，負擔能力是他們最關心的問題，不過大多數受訪者表示，他們仍對明年能夠買房持樂觀態度。

新屋銷售下滑或拖累GDP

謝潑德森表示，成屋銷售轉變的連鎖反應將是深遠的，租金上漲的步伐最終也將放緩，甚至可能逆轉。

他還預計，隨著影響蔓延，新屋銷售也將出現下滑。新屋銷售的下降將拖累GDP，因為這意味著對與房屋建設相關的服務需求減少，以及對建筑材料和家電等項目的支出減少。

待售房屋是增是減尚不確定

對于任何堅持在這種形勢下買房的美國人來說，壞消息是，這種情況最終將如何影響待售房屋的供應還不太清楚。房價飆升的部分原因是，房地產市場庫存嚴重不足，這加劇了對少數掛牌待售房屋的競爭。

需求下降似乎會導致待售房屋庫存的增加。但謝潑德森警告稱，許多賣家可能會取消掛牌，或拒絕將自己的房屋投放市場，因為“沒有人想成為最后一個試圖在下跌的市場中出售房屋的人。”

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