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險資投資REITs態度分化：公募REITs受熱捧保障性租賃住房REITs被冷靜看待

2022-04-15 09:33:41 來源：英為財情

今年首只公募REITs——華夏中國交建REIT獲得保險資金積極認購，八家保險公司累計認購數量占基金總發售數量的12.3%。業內人士指出，公募REITs是監管鼓勵的投資方向，也符合保險公司對期限和穩定性的要求，是優質配置標的。

全國首個保障性租賃住房REITs項目申報也引發外界關注。監管鼓勵保險資金支持保障性租賃住房政策一直在持續加碼，業內人士表示，保險資金未來也有望參與到保障性租賃住房REITs項目中，但會密切關注項目的收益情況和流動性。

今年首只公募REITs受險資熱捧

“公募REITs屬于優質資產，今年很搶手”，參與了華夏中國交建REIT戰投認購的某保險資管人士對財聯社記者表示。

2022年首只公募REITs——華夏中國交建REIT日前已經發售。從公布的戰略投資者名單中可以看到，華夏中國交建REIT吸引了包括工銀安盛、光大永明資產、長城人壽、前海再保險、國壽投資等在內的八家保險公司認購，占基金發售總數量比重達到了12.3%。

保險資管業資深人士王傳振表示，近期公募REITS在國內受市場熱捧的背后，是近幾年資管新規逐漸推進帶來的資管市場產品供應格局的改善和優化。“經歷5年多的醞釀，資管新規已于2022年正式實施，資管新規的落地為公募REITS的快速發展奠定了良好的生態環境，在破剛兌、凈值化、穿透化的大資管行業監管趨勢下，疊加近年來信用風險事件頻發，可有效剝離主體信用風險、結構底層有優質資產支撐的公募REITS自然成為投資者關注的焦點”。

泰康資產金融產品首席投資官兼金融產品投資部負責人朱培軍則表示，銀保監會將公募REITs在保險資金投資分類里劃歸于不動產類，不占用權益額度，充分反映了銀保監會鼓勵保險資金參與投資公募REITs態度。

朱培軍還指出，從保險資金屬性來看，保險機構負債端久期較長，一般能夠達到5-10年，因此在資產端樂于參與到期限較長、現金流穩定的項目中去，而公募REITs完全符合保險公司對期限和穩定性的要求，是優質配置標的。

業內提醒注意未來價格回調風險

截至目前，已經有12只公募REITs正式發行。中再資產相關負責人指出，“內地公募REITs市場尚處于開放初期且標的相對較少，投資者對REITs的關注度較高，考慮到其稀缺性，多數REITs出現了溢價交易的現象，需關注過度“炒作”的風險。對于當前溢價率較高的REITs，應關注其未來價格回調風險”。

朱培軍也表示，目前公募REITs流通盤較小，單支流通盤基本在10億元以內，在資金追逐中易形成較高溢價，短期內高溢價可以用流動性解釋，但長期能否維持高溢價，需要向基本面尋求答案。另外，公募REITs因資產差異，收益偏差較大的，高的目前能到70%，低的在個位數。

中再資產相關負責人還表示，REITs面臨的主要風險有價格變動風險、底層項目經營風險。此外，項目區位、經濟發展情況、運營管理水平都會影響未來現金流。進行投資決策時，應考慮現金流的穩定情況、可分配現金流的變化情況等。

險資有望參與保障性租賃住房REITS

除了公募REITs外，近期首個保障性租賃住房REITs項目的進展也引發市場熱議。據報道，保障性租賃住房發行基礎設施REITs產品取得突破性進展，深圳市人才安居集團項目近日已經報送到國家發展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

如何看待保障性租賃住房REITs項目的意義？建緯律師事務所合伙人成沂對財聯社記者表示，首先，保障性租賃住房是一個新類型的基礎資產。其次，國家正在大力提倡發展保障性租賃住房，但保障性租賃住房由于租售比較低，發展最大的困難在于融資。而REITS是一個非常好的渠道，如果能夠發行保障性租賃住房的REITs，對于保障性租賃住房的發展會有更多動力。

實際上，監管鼓勵保險資金支持保障性租賃住房政策一直在持續加碼。銀保監會不久前還專門印發《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》。如今保障性租賃住房REITS獲突破性進展，險資又如何看待其中的投資機會？

“監管層面一直在鼓勵，保險資金肯定有機會參與其中，但主要還是看收益率情況”，某保險資管業人士對財聯社記者表示。

上述保險資管業人士指出：“保障房REITS是長久期資產，更適合壽險。壽險的內含價值假設是5%，就看保障性租賃住房REITs項目潛在回報率能有多高。今年基礎設施國企AAA非標 5年期的4.5%-4.8%，如果這個資產回報率太低估計險資熱情不大”。

此外，上述保險資管業人士還指出，公募REITS可以交易，保障性租賃住房REITS能否交易還不清楚。如果不能交易，只能持有至到期，那就要看收益率情況了。

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