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高層定調!樓市 絕地大反攻

來源:葉檀財經

文/顧天杰

重磅政策 接二連三


(資料圖片僅供參考)

平地一聲雷。

兩場重磅會議,一份重要文件,幫助房地產翻開嶄新一頁。

7月27日,住建部召開房地產企業座談會。

這次主要討論了建筑行業高質量發展和房地產市場平穩健康發展。

來自建筑施工、建設科技、房地產等領域的多家國有、民營企業發表了真實感受,給出了一系列建議。

住建部倪虹部長強調三點:

1.要以工業化、數字化、綠色化為方向,大力推動建筑業持續健康發展,充分發揮建筑業“促投資、穩增長、保就業”的積極作用。 2.要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢,大力支持剛性和改善性住房需求。進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。 3.繼續做好保交樓工作,加快項目建設交付,切實保障人民群眾的合法權益。

市場最關注的莫過于:認房不認貸

簡單來說,目前只要你的名下有一套房,無論是不是貸款、有沒有還清房貸,之后買房一律按照二套房標準審批貸款。

而這次住建部強調的是,只要買家名下已經沒有房產,那么依舊可以按照首套房標準審批貸款。

這么做的好處在于,大幅加速市場上的置換需求,減少買房者的資金壓力。

上海自2016年起開始實施認房又認貸,當時被媒體稱為:

史上最嚴調控新政

在認房又認貸的前提下,假設業主置換,賣一套買一套。

他把自家房子從原來60平米置換成90平米,在貸款審批的時候必須要付70%的首付,房貸利率為5.25%。

假設認房不認貸落地,那么賣一買一的首付資金比例立刻下降到35%,房貸利率也同步下降。

我們參考貝殼找房的數據,上海浦東新區開發浦東朱家灘小區,兩室一廳68平米的房子,總價600萬左右,對口明珠A優質小學學區。

(開發浦東小區價格 來源:貝殼找房)

假設新落戶的上海人張三想為孩子在浦東買這樣一套房子,在認房又認貸的前提下,他從其他區的首套房置換到浦東的首付和利率成本大約是:

600萬*0.7=420萬首付,再加上稅費和5.5%的房貸利率。

假設認房不認貸落地,張三的賣一買一置換成本下降到:

600萬*0.35%=210萬首付,再加上稅費以及4.55%的房貸利率。

兩者首付相差210萬,原本不可能實現的目標,如今難度大大降低了。

北京的情況也類似,按照過去的政策二套房貸款認定首付比例高達80%,房貸利率高達5.25%,假設改為認房不認貸,首付比例立刻降低到35%,房貸利率變為4.75%。

在這之前,7月24日高層也有一場重要會議。

在涉及房地產領域的方面,會議重點強調要切實防范化解重點領域風險,適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。

適時調整優化房地產政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展。

同時加大保障性住房建設和供給,積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設,盤活改造各類閑置房產。

這是一劑強心針。

所謂房地產市場供求關系發生重大變化,具體來說就是:

1.買家購買力下降 2.投資客逐漸離場 3.二手房掛牌量大增 4.市場觀望情緒濃重 5.樓市總規模見頂回落

既然增量房產無論是建設還是需求都在回落,那就把重心重新挪回到居住質量上來。

也就是一周前審議通過的《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。

文件已經明確,城中村改造的重點在于改,而不是拆。

主城區常住人口超過1000萬被定義為超大城市,城區常住人口在500萬到1000萬之間,則稱為特大城市。

比如深圳的城中村和握手樓眾多,它們成了外來打工人口落地深圳的第一站。

城中村一方面提供了廉價、簡陋的居住環境,同時房屋整體破舊密集、公共服務幾乎為零、有些還有治安問題。

中國在2016年之后展開大規模貨幣化安置,城中村大量被拆遷,三四線棚改占比高達80%以上。

棚改的資金來源與最大功臣是央行主導的抵押補充貸款PSL,一個神奇的政策工具,解決了錢這個最大的問題。

具體的操作模式為:

一、首先央行向國開行發放貸款 二、國開行通過棚改專項貸款向地方政府發貸款 三、地方政府通過貨幣化安置向棚改居民發補償 四、政府安排好拆遷與賣地找到開發商接盤 五、地方政府賣地獲得資金后還國開行貸款 六、國開行貸款最終還給央行形成資金閉環

很多自媒體一廂情愿地把這一次的超大特大城市改造,解讀為棚改2.0版本,恨不得明天全國樓市開始新一輪普漲。

這既不可能,也不適合樓市現狀。

新常態下,政府將聯合監管部門,朝著一個方向去努力:

激活購買力,降低買房成本,提升房屋質量。

房子 一座圍城

不久前有網友在上海一個本地論壇上,發了一段對上海中產階層的定義:

3000萬固定資產、兩套房、家庭年收入70萬

網友們紛紛表示我看不懂,但我大受震撼。

(來源:網絡)

絕大部分新晉上海家庭,房子通常也就400萬到800萬之間,居住在80、90年代樓齡的老破小里是很正常的事情,能買得起核心地段三室一廳那是極少數。

于是很多人吐槽:

上海人 只是有房而已,真的沒那么多現金流。

他們手里的房子只能出租,在當下市場下行的情況下無法迅速變現,每天都在虧損。

于是很多新上海人開始積極自救,甚至來了一輪反向置換。

過去的置換套路是:

60平米換90平米再換120平米,郊區換到市區、三房換到四房,為了改善生活提升居住品質不斷向上海市中心置換。

如今的置換方法是:

把手里的老破小賣了,或者把一套100平米的核心地段大平層賣掉,置換到邊緣地區的一套80平米兩室一廳,一家人手里扣掉交易成本,還能剩下小幾十萬不等。

說人話就是:

大丈夫能屈能伸,買得起大平層,也住得慣老破小。

10年之前,提及中國樓市買房策略,市場上大部分專家、自媒體都會告訴你一句話:

加杠桿

搏一搏,單車變摩托。

(來源:B站)

于是各種炒房策略與理論層出不窮,很多人依靠一套房和各種空手套白狼技巧,賺到了人生中第一桶金。

一位炒房圈知名大V甚至發明了一個新詞:

全職炒房

他把自己的經驗轉化為方法論,三個最關鍵的步驟是:

1.利用多張信用卡循環套取完成原始積累 2.利用養流水和高評方法,循環獲取低成本資金 3.利用多張身份證和假離婚等方式,破解限購障礙。

莎士比亞在《羅密歐與朱麗葉》中曾經寫下:

這些殘暴的歡愉,終將以殘暴終結。

房子對于中國普通家庭來說,早就成了一座圍城。

外面的人想進去,里面的人出不來。

如今,城里城外的相互對視。

走,還是不走?該怎么走?

高層已經給出了參考答案。

(免責聲明:本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析,不構成投資建議,請勿以此作為投資依據。)

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作者:顧天杰編輯:始末

圖片:來源于網絡,侵刪

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