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環球通訊！大力推動商品房現房銷售

2023-02-08 08:34:15 來源：經濟日報

【資料圖】

不久前召開的全國住房和城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長倪虹的一句話引起業界關注：“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”主管部門明確提及現房銷售，表明未來，實行多年的商品房預售制度面臨較大改革空間，現房銷售或將成為大勢所趨。

現房銷售與商品房預售制是兩種不同的銷售方法。商品房預售制是企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人提前支付房款的一種銷售方式。現房銷售是一手交錢一手交房；預售則是先交錢后交房。取消商品房預售制改為現房銷售的呼聲之所以一直存在，與預售制帶來的一些弊端有關。比如預售制下，有可能出現延遲交付，甚至形成爛尾樓，一旦開發商資金緊張甚至資金鏈斷裂，購房者既不能按時收房，預交的購房款也難以追回。還比如房屋質量問題，此前房款已付，從原理上而言，消費者很難再有約束開發企業提升房屋質量或者遇到交房質量問題時促其整改的砝碼，一旦出現房屋質量問題，購房者可能更容易面臨維權難。

當前，推進商品房預售制逐步向現房銷售過渡的時機進一步成熟。毋庸置疑，在我國住房制度改革至今20多年時間里，商品房預售制度為推進我國房地產市場發展壯大，解決城鎮居民住房短缺功不可沒。商品房預售制條件下，拿地僅幾個月就開始銷售，與現房銷售需要兩三年建設周期相比，房地產開發企業可以早早回籠銷售資金，縮短貸款期限，有利于降低資金成本，提高開發效率。然而商品房預售制也與過去房地產開發高杠桿、高周轉、高負債“三高”模式緊密相連。同時，我國商品房總體短缺的時代已基本結束。房地產市場發展從“有沒有”向“好不好”轉變。房地產開發企業“三高”模式的弊端日益顯現，難以為繼。房地產行業降“三高”的需要，使得商品房預售制改革箭在弦上。

實際上，近年來一些城市對于現房銷售多有探索，積累了經驗。無論是行業政策還是地方政府，都能看到一些推進現房銷售的努力。公開資料顯示，山東省濟南市2022年現房銷售面積174萬平方米，盡管現房銷售面積僅占全市商品房銷售面積的14%，但實現了同比增長55%。鼓勵現房銷售的舉措更多出現在土地出讓環節。如有的城市在土地拍賣時增加競現房銷售面積的環節，當競買報價達到土地合理上限價格后，轉入“競現房銷售”面積，由現房銷售面積最高者中標。有的城市還對期房和現房的銷售指導價給予區分，現房銷售指導價略高于期房銷售指導價，客觀上為房企的資金成本給予了一定“補償”。目前，北京、杭州、濟南、西安、福州、合肥、寧波等城市開始出現現房銷售試點。從各地傳出的消息看，多省份將進一步推進現房銷售。如山東、安徽等省份明確表態，2023年將因地制宜鼓勵有條件的地方開展現房銷售試點。

現房銷售有利于保護消費者權益，但對房地產開發企業經營能力是個挑戰。對比期房供應的不確定性，現房銷售在購房時所見即所得，有助于確保房屋質量，減少購房糾紛，對開發企業的交付行為進行約束，有利于“保交樓，穩民生”。對開發企業而言，現房銷售回款周期拉長帶來的現金流壓力會有所加大，這無疑會增加資金成本，有可能影響開發企業的利潤。隨著大形勢的改變，特別是行業正由高速發展進入平穩發展階段，開發企業也應從更加注重開發速度、依賴金融杠桿，轉而向提升開發品質、提高企業經營管理能力要效益。

現房銷售不能一蹴而就，更適宜逐步過渡。當前房地產市場正在積蓄各方面力量力求企穩復蘇，如果現房銷售切換得過快，就可能會不利于企業緩解資金鏈吃緊的困境。因此，現房銷售可以找準時機，因城施策，逐步推廣。

預售制在短期之內還是主要銷售模式的背景之下，應優化商品房預售資金監管。對于預售資金，既要管好也要用好。一方面，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險；另一方面，也要優化預售資金監管，如在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上，商業銀行可與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務，支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險。（本文來源：經濟日報作者：亢舒）

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